サブリース契約の賃料保証額とは
サブリース契約時の賃料保証額、つまりサブリース会社がオーナー様に毎月の支払いを約束する金額はどうやって決まるのか。

当然のこと、オナー様にとっては、サブリース会社が一括借り上げるわけですから煩わしいて管理の手間もないなどと考え、その保証額はサブリース会社が査定した賃料相場（査定賃料）の85％～95％程度を家賃保証額と提示されたときでも「多少、相場より安くても毎月保証されるから安心だ」などと合意します。
しかし査定賃料とはどういう基準で決まるのでしょうか。
　この家賃保証金額の前提となる査定家賃は、周辺の成約相場からみてサブリース会社が「確実に入居させられる。」と判断した水準です。すると当然に通常相場以下で設定される場合が一般的であります。
すると、オーナー様にとって、収入（賃料）を抑えられてしまうという意味では、査定家賃の算出が正しいのかどうかを確かめる必要があります。また礼金などの収入や敷金などの運用益が見込めなくなるという点も考慮すべきです。
不動産をご所有される投資家・オーナー様におかれましては、サブリース会社から提示される査定家賃が、周辺の賃料相場からして適正な価格なのかどうかについて、その算出根拠について正しいといえるかどうかを注意深くご確認されることが、まずはサブリース契約の第一歩の注意点です。修繕費は年数が経つほどかかってきます。賃料は建てたときのスタート時点で、周辺のアパートには空き室がないのか、相場賃料はいくらなのかを自分の目で確かめてることが大事です。

サブリース会社からサブリース契約中途解除の申し入れを受けた場合のリスクを考える
    普通建物賃貸借契約の場合、「３０年間保証」または「最長で３５年間保証」などとうたってあってとしても、民法上、無効であるため、減額請求同様に入居者（サブリース会社）の中途解約は法律で認められた入居者の権利になります。

    つまりサブリース会社から、中途解約されるリスクを抑えるためには、契約書を契約期間中は中途解約できない旨の条文を盛り込んだ「定期借家契約」とする必要があります。なおその場合は、賃料の見直しが行えない旨を記載した条文も挿入するといいでしょう。しかし、この条文を盛り込んだとしても、サブリース会社が倒産したり、行方不明になる場合もあります。リスクがなくなるわけではありません。

 

サブリース契約の減額請求リスク

 

大手不動産会社とのサブリース契約であっても、回避できないリスクの代表例が、サブリース代金の減額請求です。

最高裁では「たとえサブリース契約であっても、それが普通建物賃貸借契約である限りは、借地借家法32条1項の賃料減額請求（強行規定）が可能だ」と判示しています。つまり、家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合に、契約条件にかかわらず賃貸人と賃借人の双方で家賃保証金額の増減を請求する権利を認めているということです。

約条件に拘わらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。私法上にどのような記載がなされていてもその条文が民法上無効であれば、その条文は当然に無効となります。

 

サブリースの大手不動産会社が作成したパンフレットや提案書などに「賃料は10年間見直しなしの据え置き」などと記載されているのがあります。しかし相手が大手の不動産会社だからといって記載内容をうのみにしてしまって契約したために、後になって賃料減額になり訴訟になっているケースもあります。

なお賃料減額も中途解約もできない条文の定期借家契約を作成し、契約の締結を行えば契約期間中の減額請求リスクについては低減する事が可能です。

任意売却 サブリース被害から追い込まれたアパートの売却

任意売却

サブリース会社からの一括借り上げで安心していた賃料保証が崩れると、次に浮上する問題が融資を受けて建てたアパートの返済です。あてにしていた賃料がサブリース会社からの減額請求により一方的に下げられた場合、賃料より融資先への返済金が多いと、オーナーは否が応でもアパートを手放さなければならない状態に追い込まれます。
それでもアパートが高値で売却できればいいのですが、抵当権がついていると誰も買ってくれません。
この「抵当権」対策の売却方法が任意売却なのです。

任意売却とは、自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできないという状況のように、住宅ローンを滞納した場合の解決方法です。

任意売却により、借入先の金融機関と話し合いのうえ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。

 

　任意売却は、通常の不動産売却と違い、債権者（お借入れの金融機関）や役所の同意を必要とします。

当然のことながら、借金が残っていて自分のもののようですが返済ができないため融資を受けた金融業者と相談しする必要があります。また滞納している税金について話し合いをして、登記簿謄本の「抵当権」や「差押」を抹消してもらう必要があるからです。

　このような場合、任意売却について相談してくれる専門家弁護士がいると安心ですね。そうすることで、債権者や役所に対して話し合いを行い、引越し費用の配分や差し押さえの解除について調整することが可能になります。

 

金融機関は抵当権を設定した不動産から少しでもお金を回収しようとします。この抵当権とは、その不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利のことです

　　マイホームを購入するときに多くの人が利用する住宅ローン。この住宅ローンは、低金利で長期間の設定であるものの、金額は大いので、貸す側としては、環境の変化等により、万が一返済してもらえないような事態に備え、不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利を、不動産に設定します。

 

 

1　家の売却にはなぜ抵当権が邪魔になるのか

通常、不動産を売却する場合には、抵当権をはずす必要があります

抵当権が残っていると、前の所有者の住宅ローンが残っており、「住宅ローンが返済されなければ、競売にしますよ」という金融機関の権利も残っていることを意味するため、抵当権がついたままの不動産を購入する人がいないからです。（購入できない訳ではありません。）

　つまり、抵当権が残っている（前の所有者の住宅ローンが残っている）不動産を購入した場合、前の所有者が住宅ローンを滞納したら、新しい所有者は自分の意志に関係なく競売になってしまい家を失う羽目になるのです。そのような大きなリスクを背負って不動産を購入する人はいないため、売却するときには抵当権をはずす（抹消する）必要があるのです。

 

2　抵当権をはずすにはどうするか

抵当権をはずすためには、住宅ローンをすべて返済しなければなりません。たとえ家が売れたとしても借金が残ると抵当権はついたまま。これでは売れませんよね。

　そこで、任意売却は、住宅ローンをすべて返済できなくとも抵当権をはずしてもらえる方法として登場します。

　住宅ローンの残額と売却代金の差額を現金で準備し、住宅ローンをすべて返済することで抵当権をはずせますが現実的ではありません。住宅ローンの月々の返済が困難な状況で家の売却を希望しているのに、別途のお金の工面は不可能に近いものがあります。

　そこで、金融機関は、住宅ローンの返済が困難な方を対象に、住宅ローンが残っていても家を売却する「任意売却」を認めているのです。これなら家は売却できますよね。

　金融機関側としても、住宅ローンの滞納が続いて返済の見込みがなくなると、競売か任意売却で住宅ローンを回収するしかありません。金融機関にとっても売主にとっても、少しでも多くの回収を望むのであれば任意売却は、競売と比較すると回収額が多くなるので双方にメリットがあるわけです。

 

 

 

サブリースのデメリットは　賃料減額

サブリース契約のチェックポイントは、以下の５つ！①契約期間
②契約賃料
③更新
④免責期間（総所得を計算するときに計算に使われます）
⑤原状回復費用

賃料減額はどうして起きるのかについて、それは理由があるのです。

 　収支が安定しているのは、最初の２４ヶ月間だけです。たいていは契約期間はほとんどの場合が２年毎の更新です。
それは次の理由からです
　サブリース契約の総所得（借り上げ家賃×契約期間２４か月）≦実際の家賃収入×契約期間２４か月
つまり２４か月くらいで、サブリース契約の総所得が実際の家賃収入の総所得より少なくなるからです。

そうすると、サブリース契約を更新するたびに、収入が低くなっていきます。サブリースをしている会社の指示通りのメンテナンスをしないと、契約解除されます(長期修繕計画を予算化などとうたっています）