2018年7月12日木曜日

任意売却 サブリース被害から追い込まれたアパートの売却

任意売却

サブリース会社からの一括借り上げで安心していた賃料保証が崩れると、次に浮上する問題が融資を受けて建てたアパートの返済です。あてにしていた賃料がサブリース会社からの減額請求により一方的に下げられた場合、賃料より融資先への返済金が多いと、オーナーは否が応でもアパートを手放さなければならない状態に追い込まれます。
それでもアパートが高値で売却できればいいのですが、抵当権がついていると誰も買ってくれません。
この「抵当権」対策の売却方法が任意売却なのです。

任意売却とは、自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできないという状況のように、住宅ローンを滞納した場合の解決方法です。
任意売却により、借入先の金融機関と話し合いのうえ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。
 
 任意売却は、通常の不動産売却と違い、債権者(お借入れの金融機関)や役所の同意を必要とします。
当然のことながら、借金が残っていて自分のもののようですが返済ができないため融資を受けた金融業者と相談しする必要があります。また滞納している税金について話し合いをして、登記簿謄本の「抵当権」や「差押」を抹消してもらう必要があるからです。
 このような場合、任意売却について相談してくれる専門家弁護士がいると安心ですね。そうすることで、債権者や役所に対して話し合いを行い、引越し費用の配分や差し押さえの解除について調整することが可能になります。
 
金融機関は抵当権を設定した不動産から少しでもお金を回収しようとします。この抵当権とは、その不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利のことです
  マイホームを購入するときに多くの人が利用する住宅ローン。この住宅ローンは、低金利で長期間の設定であるものの、金額は大いので、貸す側としては、環境の変化等により、万が一返済してもらえないような事態に備え、不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利を、不動産に設定します。
 
 
1 家の売却にはなぜ抵当権が邪魔になるのか
通常、不動産を売却する場合には、抵当権をはずす必要があります
抵当権が残っていると、前の所有者の住宅ローンが残っており、「住宅ローンが返済されなければ、競売にしますよ」という金融機関の権利も残っていることを意味するため、抵当権がついたままの不動産を購入する人がいないからです。(購入できない訳ではありません。)
 つまり、抵当権が残っている(前の所有者の住宅ローンが残っている)不動産を購入した場合、前の所有者が住宅ローンを滞納したら、新しい所有者は自分の意志に関係なく競売になってしまい家を失う羽目になるのです。そのような大きなリスクを背負って不動産を購入する人はいないため、売却するときには抵当権をはずす(抹消する)必要があるのです。
 
2 抵当権をはずすにはどうするか
抵当権をはずすためには、住宅ローンをすべて返済しなければなりません。たとえ家が売れたとしても借金が残ると抵当権はついたまま。これでは売れませんよね。
 そこで、任意売却は、住宅ローンをすべて返済できなくとも抵当権をはずしてもらえる方法として登場します。
 住宅ローンの残額と売却代金の差額を現金で準備し、住宅ローンをすべて返済することで抵当権をはずせますが現実的ではありません。住宅ローンの月々の返済が困難な状況で家の売却を希望しているのに、別途のお金の工面は不可能に近いものがあります。
 そこで、金融機関は、住宅ローンの返済が困難な方を対象に、住宅ローンが残っていても家を売却する「任意売却」を認めているのです。これなら家は売却できますよね。
 金融機関側としても、住宅ローンの滞納が続いて返済の見込みがなくなると、競売か任意売却で住宅ローンを回収するしかありません。金融機関にとっても売主にとっても、少しでも多くの回収を望むのであれば任意売却は、競売と比較すると回収額が多くなるので双方にメリットがあるわけです。
 
 
 
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