2018年7月12日木曜日

任意売却 サブリース被害から追い込まれたアパートの売却

任意売却

サブリース会社からの一括借り上げで安心していた賃料保証が崩れると、次に浮上する問題が融資を受けて建てたアパートの返済です。あてにしていた賃料がサブリース会社からの減額請求により一方的に下げられた場合、賃料より融資先への返済金が多いと、オーナーは否が応でもアパートを手放さなければならない状態に追い込まれます。
それでもアパートが高値で売却できればいいのですが、抵当権がついていると誰も買ってくれません。
この「抵当権」対策の売却方法が任意売却なのです。

任意売却とは、自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできないという状況のように、住宅ローンを滞納した場合の解決方法です。
任意売却により、借入先の金融機関と話し合いのうえ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。
 
 任意売却は、通常の不動産売却と違い、債権者(お借入れの金融機関)や役所の同意を必要とします。
当然のことながら、借金が残っていて自分のもののようですが返済ができないため融資を受けた金融業者と相談しする必要があります。また滞納している税金について話し合いをして、登記簿謄本の「抵当権」や「差押」を抹消してもらう必要があるからです。
 このような場合、任意売却について相談してくれる専門家弁護士がいると安心ですね。そうすることで、債権者や役所に対して話し合いを行い、引越し費用の配分や差し押さえの解除について調整することが可能になります。
 
金融機関は抵当権を設定した不動産から少しでもお金を回収しようとします。この抵当権とは、その不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利のことです
  マイホームを購入するときに多くの人が利用する住宅ローン。この住宅ローンは、低金利で長期間の設定であるものの、金額は大いので、貸す側としては、環境の変化等により、万が一返済してもらえないような事態に備え、不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利を、不動産に設定します。
 
 
1 家の売却にはなぜ抵当権が邪魔になるのか
通常、不動産を売却する場合には、抵当権をはずす必要があります
抵当権が残っていると、前の所有者の住宅ローンが残っており、「住宅ローンが返済されなければ、競売にしますよ」という金融機関の権利も残っていることを意味するため、抵当権がついたままの不動産を購入する人がいないからです。(購入できない訳ではありません。)
 つまり、抵当権が残っている(前の所有者の住宅ローンが残っている)不動産を購入した場合、前の所有者が住宅ローンを滞納したら、新しい所有者は自分の意志に関係なく競売になってしまい家を失う羽目になるのです。そのような大きなリスクを背負って不動産を購入する人はいないため、売却するときには抵当権をはずす(抹消する)必要があるのです。
 
2 抵当権をはずすにはどうするか
抵当権をはずすためには、住宅ローンをすべて返済しなければなりません。たとえ家が売れたとしても借金が残ると抵当権はついたまま。これでは売れませんよね。
 そこで、任意売却は、住宅ローンをすべて返済できなくとも抵当権をはずしてもらえる方法として登場します。
 住宅ローンの残額と売却代金の差額を現金で準備し、住宅ローンをすべて返済することで抵当権をはずせますが現実的ではありません。住宅ローンの月々の返済が困難な状況で家の売却を希望しているのに、別途のお金の工面は不可能に近いものがあります。
 そこで、金融機関は、住宅ローンの返済が困難な方を対象に、住宅ローンが残っていても家を売却する「任意売却」を認めているのです。これなら家は売却できますよね。
 金融機関側としても、住宅ローンの滞納が続いて返済の見込みがなくなると、競売か任意売却で住宅ローンを回収するしかありません。金融機関にとっても売主にとっても、少しでも多くの回収を望むのであれば任意売却は、競売と比較すると回収額が多くなるので双方にメリットがあるわけです。
 
 
 

2018年7月4日水曜日

サブリースのデメリットは 賃料減額

サブリース契約のチェックポイントは、以下の5つ!①契約期間
②契約賃料
③更新
免責期間(総所得を計算するときに計算に使われます)
原状回復費用


賃料減額はどうして起きるのかについて、それは理由があるのです。

  収支が安定しているのは、最初の24ヶ月間だけです。たいていは契約期間はほとんどの場合が2年毎の更新です。
それは次の理由からです
 サブリース契約の総所得(借り上げ家賃×契約期間24か月)≦実際の家賃収入×契約期間24か月
つまり24か月くらいで、サブリース契約の総所得が実際の家賃収入の総所得より少なくなるからです。

そうすると、サブリース契約を更新するたびに、収入が低くなっていきます。サブリースをしている会社の指示通りのメンテナンスをしないと、契約解除されます(長期修繕計画を予算化などとうたっています)

2018年6月29日金曜日

サブリース契約のメリット 

サブリース契約のメリットは

1、   わずらわしい管理が不要(全部サブリース会社がやってくれる)
2、   長期に渡って一定の家賃収入が保証される(空き室も気にしなくていい)

アパート経営を考えると「どんな入居者が入るのかな?」入居者から家賃が入ってこなければ、取り立てるのも嫌な仕事だな}とか、そういった煩わしさがないとすると魅力です。またアパート投資は定年になった方の副収入であったり、サラリーマンであれば、会社勤めが忙しくて、アパートの管理なんかにかかわっていられないというのが本音でしょう。こういった本音を解消してくれるのがサブリース会社の「一括借り上げ」の契約です。この通りであれば申し分ないように思われます。
 しかし近年サブリース会社でも一部の悪質なサブリース会社(管理会社)が引き起こした「かぼちゃの馬車」のような事件で、サブリース賃料が一方的に減額されるといった被害がもんだになり、ニュースなどで耳にした方が多いと思います。また特番でもクローズアップされてサブリース被害をの実態を放映していました。このような事情があって、「サブリース」や「家賃保証」といった言葉のイメージが低下してしまい、アパート経営者にとってサブリース契約の不安を掻き立られるのも無理からぬことです。

金融機関からお金を融資してもらう条件にがサブリース契約が

悪いイメージが表面に出てしまっていますが、本来「サブリース」というものが違法でもなく、危険が潜むというだけで悪いと一概に決めつけてしまうのは間違いです。確かにスルガ銀行などの安易な融資にサブリース問題が絡んでいましたが、最近では、銀行などの金融機関が融資する際に、サブリース契約の導入を条件とするところが目立っているのも実態です。これは不動産事業そのものがリスクを抱える投資事業だからです。そのリスクを回避する手段のひとつとしてサブリース会社の家賃保証があると判断されているからです。

2018年6月27日水曜日


サブリース契約書の注意点

 固定賃料保証ではなく賃料見直しの条項が?


契約の重要性は、誰もがわかっている。注意深く説明を聞いて契約をしたつもりでも、問題がでてきます。サブリース契約書はサブリース会社が作成し、オーナーがサインするというもの。落とし穴はないのでしょうか?

アパートやマンションを借りると、更新時に家賃見直しがある場合があります。経験されている方も多いかと思います。この見直しという条項は、アパートのオーナーがサブリース会社と契約するときのサブリース契約にもみられます。
アパート経営者が入居者と直接契約をして管理しているケースでは、空き室が目立つと賃料を下げても入居者を募集するというのはよくあることです。アパート経営の難しさは入居者が出ていってしまったとき、次の入居者が決まらないような場合は本当にこまります。深刻な悩みを引き起こすのが、銀行から融資を受けてマンションやアパートを建ててしまった場合です。銀行への毎月の返済が追いつかず、収入もないといった状態に追い込まれるからです。お金があると思っている資産家が、自己破産をしたケースは、一時期のバブルの崩壊のときに起きた現象です。
近年のサブリース契約では、固定賃料保証ではなく、更新時に賃料見直しを求めるといった内容が一般的になっています。例えば一定期間(例えば5年とか10年とか)経過後に賃料の見直しがあり、その後2年ごととかに賃料の見直しがあるような内容です。
銀行から融資を受けた際の契約では、毎月の返済額が決められていますが、返済額を上回る賃料収入であればいいのですが、それを下回る賃料収入のリスクがアパート経営を困難にさせます。一括で借り上げてくれるサブリース会社が賃料を減額してきた場合はどうするのか、その担保ををどうするのかが問題です
 新築当初は賃貸が付き易いのでよいのですが、部屋も老朽化してくると修繕費もばかになりません。新築で機能的な部屋のうちは入居者の不満もなくいいのですが、老朽化に伴い空き室が目立つようになると収益性が低下してくるので、サブリース会社(管理会社)はオーナーに対して大幅な賃料減額をもとめてきます。、減額に応じなければ契約解除、あげくの果てには入居者全員を他の物件に転居させるといったケースもあるといいます。最近法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、とてもお気の毒な事件を受けました。まさにサブリース被害です。サブリース契約をして1億円相当の投資でアパートのオーナーになった途端、サブリース会社は行方不明になり、アパートと土地は売却するにも評価額が1千万円程度ですから、詐欺にあったようなものです。オーナーにとっては、アパートを建てる時に提示された収支計画で安心安全のはずが、一瞬にして想定外のことが現実に起きています。

 

2018年6月25日月曜日

サブリース会社の勧誘に注意

CMでも有名な大手管理会社なら安心か?

 相続対策のご相談で、よくあるのがアパート経営。

ですが、実際にアパートを建ててしまってから、こんなはずでは無なかったという問題が近年急増しています。
 テレビCMも頻繁に流れている大手管理会社の多くは、サブリースを事業を柱にしています。その多くは建築提携型とよばれる手法です。オーナーに対しアパートの建築を勧誘する際に「一括借り上げをして30年間家賃を保証するので管理の手間もかからない」「安心安全な資産運用」などをセールストークに、アパート建築とサブリース契約を二つ一緒に受注するケースです。こういった大手アパート建築会社は、「35年一括借り上げ」と唱ってCMにも出ているので、一見安心するのですが実際は、当初の賃料がずっと継続されるわけではありません
  

2018年6月20日水曜日

サブリース被害対策法律事務所: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不...

サブリース被害対策法律事務所: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】 法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不...: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】 法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不動産のエキスパートをさらに国土交通大学校で養成している本格的不動産の専門弁護士が対応しています。またサブリース業者から賃料の減額をされて、銀行からの借り入れの返済が窮して...

【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】


法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不動産のエキスパートをさらに国土交通大学校で養成している本格的不動産の専門弁護士が対応しています。またサブリース業者から賃料の減額をされて、銀行からの借り入れの返済が窮している方に対して、借金整理に経験豊富な弁護士が不動産トラブルと連動して対応しています。


 1 賃料減額請求の対応
アパート経営のオーナーになって、「一括借り上げ」の契約をしたサブリース事業者側から、理不尽な賃料減額請求を受けた事案・サブリース事業者が突然別な会社になってしまい(譲渡)、賃料が減額された事案・サブリース事業者の突然の倒産などの対応。


2 サブリース業者からの解除事案への対応
 サブリース業者から、理不尽な契約解除を受けた事案(譲渡を含める)に対し、解除の無効確認(賃料請求)、損害賠償請求など。


3 サブリース契約後のトラブル・サブリース事業者からの不当な請求の対応
 サブリース契約を前提とするアパートの建築請負契約をした場合、後日、これを取りやめたいと思って申し込んだところ、業者から、図面作成費用・手数料などと称して、不当な請求を受けることがあります。この様な請求への支払い拒絶、既払金の返還請求など。


4 サブリース事業者を排除したいと思っているアパート経営者の対応
 サブリース契約の解除の申し込などの交渉。入居者との新たな契約などの対応。

任意売却 サブリース被害から追い込まれたアパートの売却

任意売却 サブリース会社からの一括借り上げで安心していた賃料保証が崩れると、次に浮上する問題が融資を受けて建てたアパートの返済です。あてにしていた賃料がサブリース会社からの減額請求により一方的に下げられた場合、賃料より融資先への返済金が多いと、オーナーは否が応でもアパートを...