サブリース契約　期間の定めのない借家契約

サブリース契約の落とし穴

今日は、サブリース契約に「賃貸契約に期間の定め」がない場合とある場合のない場合について「解約」だ可能かどうかについて考えましょう。

サブリース契約は、マンションオーナーとサブリース会社との間で建物賃貸借契約が成立していることで、借地借家法が適用されます。すると、サブリース会社は借地借家法により借主という立場で法律に守られることになります。

普通、アパートなどの場合、期間を定めて契約されますが、ときには当事者の都合などで、期間を定めないで契約される場合も多々あります。

期間の定めのない借家契約の場合はどうなるのでしょうか？

結論
借家人はいつでも解約の申し入れをすることができます（民法617条1項。これに反し、家主からの解約申し入れは、借地借家法27、28条の制約があります）。そして、借家人よりこの申し入れがあると、借家契約は3 ヶ月後に終了します（同条1項2号）。
サブリース契約において、オーナーにとっての入居者はサブリース会社ということになり、サブリース会社から中途解約を申し出る分には、入居者の権利として解約が認められ、オーナーからの解約申し入れは正当事由が認められなければ解約することができません。また、必ずと言っていいほど違約金設定が設けられています。（賃料の数か月分）サブリース契約を締結する際には、必ず契約書の条文をよく確認してください。

第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
1.当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れ
をすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入
れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　一年
二 　建物の賃貸借　三箇月
三 　動産及び貸席の賃貸借　一日


借地借家法27条
第27条（解約による建物賃貸借の終了）
1.建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2.前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

借地借家法28条
第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
1.建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。