スルガ銀行　不正融資

２０１８年９月７日金曜日、スルガ銀行の不正融資問題をニュースでご覧になった方も多いはずです。不正融資問題に揺れるスルガ銀行の第三者委員会（委員長：中村直人弁護士）は調査報告書を公表。審査書類の改ざんや偽装に多くの行員が関与していたことを認定した上で、岡野光喜代表取締役会長（７日付で辞任）ら一部役員の善管注意義務違反を認定したとする内容が報道された。シェアハウスをめぐるスルガ銀行の不正融資問題は経営陣の総退陣に発展して結局今回は、新社長に就任したばかりの有国三知男（ありくに・みちお）氏（５２）らが記者会見に応じた。
報道によると、第三者委員会の調査結果は同行の企業体制を指摘し「無責任営業推進態勢」と断罪した。第三者委員会の調査結果を受けて、有国三知男（ありくに・みちお）新社長らは「真摯（しんし）に反省し、企業風土を変えなければならない」と信用回復への決意を述べたにとどまるだけのもので終わったという他はない。
　また社長就任の挨拶としての記者会見では「一連の問題が起きて以降、どうしてこうなったのか大いに反省している。役職員一同で新しいスルガ銀行をつくらなければならないという使命感を持って、社長を引き受けた」というのであるが、どうしてこうなったのか整理がつかないようであれば今後の展望はなく、単なる役員の穴埋めとしかいいようがない。
　巨額の不正融資が組織的だと認定され、新社長は「なぜこういうことが起きてしまったのか、重く受け止めなければいけない。一つは組織風土・企業文化が大きな要素だ。パワハラの話もある。不健全な企業文化の中で営業活動をするとこうなってしまう。職場環境を正常化させることから始めたい。企業文化としてはトップダウンが多かったので、決別しなければならない」などと、この期に及んで原因を暗にスルガ銀行の体質にあるとでもいうのか一番その原因を熟知している新社長の答弁だけに原因をすり替えるような発言であると思えた。一応は重く受け止めているとのことであるが、単に経営陣総退陣という事態を重く受け止めているだけのことではないかと感じた人は少なくないであろう。なぜならこれだけの重大な事件を引き起こしたのに、余裕すら感じられるのは、第三者委員会が「報告に上げない何か」が表に出ないからではないか。
　そもそも第三者委員会の報告書では、シェアハウスを含む個人の不動産関連投資等に特化した「パーソナル・バンク」への業績依存により、審査が機能しなかったとする調査結果であるが、こういったことは想定外であるはずがない。むしろ起こりうることとして監査機能を一番働かせなければならないところである。
　特にシェアハウス向け融資では、スルガの一部行員と不動産業者の担当者に癒着があったのも事実であれば、癒着に関与して行員と不動産業者の担当者の名前を公表すべきである。
　さらに当該不動産業者を取引停止にしても、その不動産業者の担当者が別法人を設立して、ほかの不動産業者へ転籍し、「姿形を変えてスルガ銀行の前に現れてくる、いたちごっこの様相を呈してしまった」と結論付けたのでは意味がない。
こうした状況は、「過大な業績目標の設定と達成のための過度なプレッシャー」が背景にあるとした点にこそ問題があるのであり、重要なことは、スルガ銀行の体質ではなく、意図して銀行と表に出てこない不動産会社のオナーの癒着を暴くところに焦点を向けるべきである。
スルガ銀行の営業目標は、現場の意見を聴取しないトップダウン方式で作成され、現場の実態が勘案されない営業ノルマになっていたというが、このような営業目標は巷にあることで、むしろスルガ銀行と表に出てこない不動産業者の代表者との取引が、スルガ銀行の体質にすり替えられているのではないのかが問題である。

サブリース契約　期間の定めのない借家契約

サブリース契約の落とし穴

今日は、サブリース契約に「賃貸契約に期間の定め」がない場合とある場合のない場合について「解約」だ可能かどうかについて考えましょう。

サブリース契約は、マンションオーナーとサブリース会社との間で建物賃貸借契約が成立していることで、借地借家法が適用されます。すると、サブリース会社は借地借家法により借主という立場で法律に守られることになります。

普通、アパートなどの場合、期間を定めて契約されますが、ときには当事者の都合などで、期間を定めないで契約される場合も多々あります。

期間の定めのない借家契約の場合はどうなるのでしょうか？

結論
借家人はいつでも解約の申し入れをすることができます（民法617条1項。これに反し、家主からの解約申し入れは、借地借家法27、28条の制約があります）。そして、借家人よりこの申し入れがあると、借家契約は3 ヶ月後に終了します（同条1項2号）。
サブリース契約において、オーナーにとっての入居者はサブリース会社ということになり、サブリース会社から中途解約を申し出る分には、入居者の権利として解約が認められ、オーナーからの解約申し入れは正当事由が認められなければ解約することができません。また、必ずと言っていいほど違約金設定が設けられています。（賃料の数か月分）サブリース契約を締結する際には、必ず契約書の条文をよく確認してください。

第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
1.当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れ
をすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入
れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　一年
二 　建物の賃貸借　三箇月
三 　動産及び貸席の賃貸借　一日


借地借家法27条
第27条（解約による建物賃貸借の終了）
1.建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2.前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

借地借家法28条
第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
1.建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

特定商取引法　　クーリング・オフ
 
 
最近目立つのは不動産業者によるサブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘です。
不動産サブリースに関するアパート建築請負契約は、不動産業者などが訪問して勧誘がなされるなど、訪問による勧誘や契約がなされることがあります。いわゆる訪問販売です。訪問販売は、事業者が消費者の自宅に訪問して、商品や権利の販売又は役務の提供を行う契約をする取引の事です。 キャッチセールス、アポイントメントセールスを含みます。
サブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘も、特定商取引法が適用されないか検討する価値があります。
 
特定商取引法は、事業者による違法・悪質な勧誘行為等を防止し、消費者の利益を守ることを目的とする法律です。 具体的には、訪問販売や通信販売、電話勧誘販売、業務提供誘引販売（「仕事を提供するので収入が得られる」という口実で消費者を誘引し、仕事に必要であるとして、商品等を売って金銭負担を負わせる取引のこと）等の消費者トラブルを生じやすい取引類型を対象に、事業者が守るべきルールと、クーリング・オフ等の消費者を守るルール等を定めています。訪問販売や電話勧誘販売など、問題の起こりやすい商法を規制する法律ですが、無条件で契約を解除できる「クーリング・オフ」を定めている法律でもあります。
住宅建設会社様の展示場や店舗で請負契約を締結する場合は、 訪問販売には該当しないためクーリング・オフの適用除外になります。訪問販売といっても、ホテルの一室であったり、レストランや取引銀網などは全て取引販売の対象になります。不動産業者の事務所と認められず、類似とも認められません。
 
特定商取引法の改正がなされ、建築請負契約も同法の対象です。同法は、「営業のためにもしくは営業として」契約する場合には適用されない、という規定もおいていますが、何もよく分からないままに、図面などを見せられて一棟目のアパートの建築契約を締結させられたなどの場合には、クーリング・オフできる可能性は十分あります。
 
また、同法は、虚偽の説明または、不当な勧誘をした業者を取り締まる規定も置いています。納得しないままの契約、または勧誘があったと思われたら、まずはクーリング・オフの申し入れをすることです。押し切られるようであれば迷わず不動産専門の弁護士か消費者庁に相談することです。

サブリースのデメリットは　賃料減額

サブリース契約のチェックポイントは、以下の５つ！①契約期間
②契約賃料
③更新
④免責期間（総所得を計算するときに計算に使われます）
⑤原状回復費用

賃料減額はどうして起きるのかについて、それは理由があるのです。

 　収支が安定しているのは、最初の２４ヶ月間だけです。たいていは契約期間はほとんどの場合が２年毎の更新です。
それは次の理由からです
　サブリース契約の総所得（借り上げ家賃×契約期間２４か月）≦実際の家賃収入×契約期間２４か月
つまり２４か月くらいで、サブリース契約の総所得が実際の家賃収入の総所得より少なくなるからです。

そうすると、サブリース契約を更新するたびに、収入が低くなっていきます。サブリースをしている会社の指示通りのメンテナンスをしないと、契約解除されます(長期修繕計画を予算化などとうたっています）

サブリース契約書の注意点

　固定賃料保証ではなく賃料見直しの条項が？

契約の重要性は、誰もがわかっている。注意深く説明を聞いて契約をしたつもりでも、問題がでてきます。サブリース契約書はサブリース会社が作成し、オーナーがサインするというもの。落とし穴はないのでしょうか？

アパートやマンションを借りると、更新時に家賃見直しがある場合があります。経験されている方も多いかと思います。この見直しという条項は、アパートのオーナーがサブリース会社と契約するときのサブリース契約にもみられます。
アパート経営者が入居者と直接契約をして管理しているケースでは、空き室が目立つと賃料を下げても入居者を募集するというのはよくあることです。アパート経営の難しさは入居者が出ていってしまったとき、次の入居者が決まらないような場合は本当にこまります。深刻な悩みを引き起こすのが、銀行から融資を受けてマンションやアパートを建ててしまった場合です。銀行への毎月の返済が追いつかず、収入もないといった状態に追い込まれるからです。お金があると思っている資産家が、自己破産をしたケースは、一時期のバブルの崩壊のときに起きた現象です。
近年のサブリース契約では、固定賃料保証ではなく、更新時に賃料見直しを求めるといった内容が一般的になっています。例えば一定期間（例えば５年とか１０年とか）経過後に賃料の見直しがあり、その後２年ごととかに賃料の見直しがあるような内容です。

銀行から融資を受けた際の契約では、毎月の返済額が決められていますが、返済額を上回る賃料収入であればいいのですが、それを下回る賃料収入のリスクがアパート経営を困難にさせます。一括で借り上げてくれるサブリース会社が賃料を減額してきた場合はどうするのか、その担保ををどうするのかが問題です

　新築当初は賃貸が付き易いのでよいのですが、部屋も老朽化してくると修繕費もばかになりません。新築で機能的な部屋のうちは入居者の不満もなくいいのですが、老朽化に伴い空き室が目立つようになると収益性が低下してくるので、サブリース会社（管理会社）はオーナーに対して大幅な賃料減額をもとめてきます。、減額に応じなければ契約解除、あげくの果てには入居者全員を他の物件に転居させるといったケースもあるといいます。最近法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、とてもお気の毒な事件を受けました。まさにサブリース被害です。サブリース契約をして１億円相当の投資でアパートのオーナーになった途端、サブリース会社は行方不明になり、アパートと土地は売却するにも評価額が１千万円程度ですから、詐欺にあったようなものです。オーナーにとっては、アパートを建てる時に提示された収支計画で安心安全のはずが、一瞬にして想定外のことが現実に起きています。