2018年6月27日水曜日


サブリース契約書の注意点

 固定賃料保証ではなく賃料見直しの条項が?


契約の重要性は、誰もがわかっている。注意深く説明を聞いて契約をしたつもりでも、問題がでてきます。サブリース契約書はサブリース会社が作成し、オーナーがサインするというもの。落とし穴はないのでしょうか?

アパートやマンションを借りると、更新時に家賃見直しがある場合があります。経験されている方も多いかと思います。この見直しという条項は、アパートのオーナーがサブリース会社と契約するときのサブリース契約にもみられます。
アパート経営者が入居者と直接契約をして管理しているケースでは、空き室が目立つと賃料を下げても入居者を募集するというのはよくあることです。アパート経営の難しさは入居者が出ていってしまったとき、次の入居者が決まらないような場合は本当にこまります。深刻な悩みを引き起こすのが、銀行から融資を受けてマンションやアパートを建ててしまった場合です。銀行への毎月の返済が追いつかず、収入もないといった状態に追い込まれるからです。お金があると思っている資産家が、自己破産をしたケースは、一時期のバブルの崩壊のときに起きた現象です。
近年のサブリース契約では、固定賃料保証ではなく、更新時に賃料見直しを求めるといった内容が一般的になっています。例えば一定期間(例えば5年とか10年とか)経過後に賃料の見直しがあり、その後2年ごととかに賃料の見直しがあるような内容です。
銀行から融資を受けた際の契約では、毎月の返済額が決められていますが、返済額を上回る賃料収入であればいいのですが、それを下回る賃料収入のリスクがアパート経営を困難にさせます。一括で借り上げてくれるサブリース会社が賃料を減額してきた場合はどうするのか、その担保ををどうするのかが問題です
 新築当初は賃貸が付き易いのでよいのですが、部屋も老朽化してくると修繕費もばかになりません。新築で機能的な部屋のうちは入居者の不満もなくいいのですが、老朽化に伴い空き室が目立つようになると収益性が低下してくるので、サブリース会社(管理会社)はオーナーに対して大幅な賃料減額をもとめてきます。、減額に応じなければ契約解除、あげくの果てには入居者全員を他の物件に転居させるといったケースもあるといいます。最近法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、とてもお気の毒な事件を受けました。まさにサブリース被害です。サブリース契約をして1億円相当の投資でアパートのオーナーになった途端、サブリース会社は行方不明になり、アパートと土地は売却するにも評価額が1千万円程度ですから、詐欺にあったようなものです。オーナーにとっては、アパートを建てる時に提示された収支計画で安心安全のはずが、一瞬にして想定外のことが現実に起きています。

 
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