サブリース契約のメリット　

サブリース契約のメリットは

1、   わずらわしい管理が不要（全部サブリース会社がやってくれる）

2、   長期に渡って一定の家賃収入が保証される（空き室も気にしなくていい）

アパート経営を考えると「どんな入居者が入るのかな？」入居者から家賃が入ってこなければ、取り立てるのも嫌な仕事だな｝とか、そういった煩わしさがないとすると魅力です。またアパート投資は定年になった方の副収入であったり、サラリーマンであれば、会社勤めが忙しくて、アパートの管理なんかにかかわっていられないというのが本音でしょう。こういった本音を解消してくれるのがサブリース会社の「一括借り上げ」の契約です。この通りであれば申し分ないように思われます。
　しかし近年サブリース会社でも一部の悪質なサブリース会社（管理会社）が引き起こした「かぼちゃの馬車」のような事件で、サブリース賃料が一方的に減額されるといった被害がもんだになり、ニュースなどで耳にした方が多いと思います。また特番でもクローズアップされてサブリース被害をの実態を放映していました。このような事情があって、「サブリース」や「家賃保証」といった言葉のイメージが低下してしまい、アパート経営者にとってサブリース契約の不安を掻き立られるのも無理からぬことです。

金融機関からお金を融資してもらう条件にがサブリース契約が

悪いイメージが表面に出てしまっていますが、本来「サブリース」というものが違法でもなく、危険が潜むというだけで悪いと一概に決めつけてしまうのは間違いです。確かにスルガ銀行などの安易な融資にサブリース問題が絡んでいましたが、最近では、銀行などの金融機関が融資する際に、サブリース契約の導入を条件とするところが目立っているのも実態です。これは不動産事業そのものがリスクを抱える投資事業だからです。そのリスクを回避する手段のひとつとしてサブリース会社の家賃保証があると判断されているからです。

サブリース契約書の注意点

　固定賃料保証ではなく賃料見直しの条項が？

契約の重要性は、誰もがわかっている。注意深く説明を聞いて契約をしたつもりでも、問題がでてきます。サブリース契約書はサブリース会社が作成し、オーナーがサインするというもの。落とし穴はないのでしょうか？

アパートやマンションを借りると、更新時に家賃見直しがある場合があります。経験されている方も多いかと思います。この見直しという条項は、アパートのオーナーがサブリース会社と契約するときのサブリース契約にもみられます。
アパート経営者が入居者と直接契約をして管理しているケースでは、空き室が目立つと賃料を下げても入居者を募集するというのはよくあることです。アパート経営の難しさは入居者が出ていってしまったとき、次の入居者が決まらないような場合は本当にこまります。深刻な悩みを引き起こすのが、銀行から融資を受けてマンションやアパートを建ててしまった場合です。銀行への毎月の返済が追いつかず、収入もないといった状態に追い込まれるからです。お金があると思っている資産家が、自己破産をしたケースは、一時期のバブルの崩壊のときに起きた現象です。
近年のサブリース契約では、固定賃料保証ではなく、更新時に賃料見直しを求めるといった内容が一般的になっています。例えば一定期間（例えば５年とか１０年とか）経過後に賃料の見直しがあり、その後２年ごととかに賃料の見直しがあるような内容です。

銀行から融資を受けた際の契約では、毎月の返済額が決められていますが、返済額を上回る賃料収入であればいいのですが、それを下回る賃料収入のリスクがアパート経営を困難にさせます。一括で借り上げてくれるサブリース会社が賃料を減額してきた場合はどうするのか、その担保ををどうするのかが問題です

　新築当初は賃貸が付き易いのでよいのですが、部屋も老朽化してくると修繕費もばかになりません。新築で機能的な部屋のうちは入居者の不満もなくいいのですが、老朽化に伴い空き室が目立つようになると収益性が低下してくるので、サブリース会社（管理会社）はオーナーに対して大幅な賃料減額をもとめてきます。、減額に応じなければ契約解除、あげくの果てには入居者全員を他の物件に転居させるといったケースもあるといいます。最近法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、とてもお気の毒な事件を受けました。まさにサブリース被害です。サブリース契約をして１億円相当の投資でアパートのオーナーになった途端、サブリース会社は行方不明になり、アパートと土地は売却するにも評価額が１千万円程度ですから、詐欺にあったようなものです。オーナーにとっては、アパートを建てる時に提示された収支計画で安心安全のはずが、一瞬にして想定外のことが現実に起きています。

 

サブリース会社の勧誘に注意

CMでも有名な大手管理会社なら安心か？

　相続対策のご相談で、よくあるのがアパート経営。

ですが、実際にアパートを建ててしまってから、こんなはずでは無なかったという問題が近年急増しています。
　テレビCMも頻繁に流れている大手管理会社の多くは、サブリースを事業を柱にしています。その多くは建築提携型とよばれる手法です。オーナーに対しアパートの建築を勧誘する際に「一括借り上げをして３０年間家賃を保証するので管理の手間もかからない」「安心安全な資産運用」などをセールストークに、アパート建築とサブリース契約を二つ一緒に受注するケースです。こういった大手アパート建築会社は、「35年一括借り上げ」と唱ってCMにも出ているので、一見安心するのですが実際は、当初の賃料がずっと継続されるわけではありません。
　　

サブリース被害対策法律事務所: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不...

サブリース被害対策法律事務所: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】 法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不...: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】 法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不動産のエキスパートをさらに国土交通大学校で養成している本格的不動産の専門弁護士が対応しています。またサブリース業者から賃料の減額をされて、銀行からの借り入れの返済が窮して...

【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】

法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不動産のエキスパートをさらに国土交通大学校で養成している本格的不動産の専門弁護士が対応しています。またサブリース業者から賃料の減額をされて、銀行からの借り入れの返済が窮している方に対して、借金整理に経験豊富な弁護士が不動産トラブルと連動して対応しています。

 １　賃料減額請求の対応
アパート経営のオーナーになって、「一括借り上げ」の契約をしたサブリース事業者側から、理不尽な賃料減額請求を受けた事案・サブリース事業者が突然別な会社になってしまい（譲渡）、賃料が減額された事案・サブリース事業者の突然の倒産などの対応。

２　サブリース業者からの解除事案への対応
　サブリース業者から、理不尽な契約解除を受けた事案（譲渡を含める）に対し、解除の無効確認（賃料請求）、損害賠償請求など。

３　サブリース契約後のトラブル・サブリース事業者からの不当な請求の対応
　サブリース契約を前提とするアパートの建築請負契約をした場合、後日、これを取りやめたいと思って申し込んだところ、業者から、図面作成費用・手数料などと称して、不当な請求を受けることがあります。この様な請求への支払い拒絶、既払金の返還請求など。

４　サブリース事業者を排除したいと思っているアパート経営者の対応
　サブリース契約の解除の申し込などの交渉。入居者との新たな契約などの対応。

【法律事務所ロイヤーズロイヤーズがサブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】

 １　賃料減額請求に対処する
アパート経営のオーナーになって、「一括借り上げ」の契約をしたサブリース事業者側から、理不尽な賃料減額請求を受けた事案・サブリース事業者が突然別な会社になってしまい（譲渡）、賃料が減額された事案・サブリース事業者の突然の倒産などの対応。

２　サブリース業者からの解除事案への対応
　サブリース業者から、理不尽な契約解除を受けた事案（譲渡を含める）に対し、解除の無効確認（賃料請求）、損害賠償請求など。

３　サブリース契約をしてしまった後からの解除をめぐるトラブル・サブリース事業者からの不当な請求の対応
　サブリース契約を前提とするアパートの建築請負契約をした場合、後日、これを取りやめたいと思って申し込んだところ、業者から、図面作成費用・手数料などと称して、不当な請求を受けることがあります。この様な請求への支払い拒絶、既払金の返還請求など。

4　サブリース事業者を排除したいと思っているアパート経営者の対応
　サブリース契約の解除の申し込などの交渉。入居者との新たな契約などの対応。
 

サブリースに関する登録制度の主なルールを事前にチェック

【Ｑ】アパート経営は入居者の管理が大変です。その煩わしさを解消してくれる「一括借り上げ」とはどういったリスクがあるのでしょうか？

【Ａ】たしかに、「一括借り上げ」してくれて、毎月決まった賃料が入ってくるのであれば、そんないいことはないと思うものです。「入居者がいなくても家賃収入が保証されるのであれば損はないはず」と思う人が多いかもしれませんが、一括借り上げしてくれる会社（サブリース会）と契約し後になって賃料を減額されたということが実際に起こりうるのです。

　サブリースに関する登録制度の主なルールを事前にチェックすることが肝要です。
⑴重要事項の説明
サブリース契約の契約前に、将来の賃料の変動の条件等の重用事項の説明を行い、書面を交付します。重要事項の説明は、一定の実務経験者当が行うことになっています。重要な部分は「契約書」に将来の賃料の変動の条件の記載等が、どのような記載になっているか、重要事項の説明と相違はないか、また抜けてないかを確認することです。わから明確でなければ契約しないと決めて、その場で署名をしたり判をついたりしないことです。

サブリース契約　その2

 

 

サブリース契約といっても、いろいろなケースがあり、代表的なものは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げて、入居者から賃料を収入し、オーナーに対しては固定賃料の支払を保証するといったケースです。　　　　通常の賃貸経営では、オーナーが入居者と直接貸借契約を取り交わします。しかし、サブリース契約では、サブリース会社が一括借上を行いまから、オーナーは賃貸管理の煩わしさなく、空室の有無にかかわらず一定の賃料収入を期待できる、まさにうまい話です。他方、サブリース会社としても、オーナーに対する賃料額よりも有利な条件で客付けができれば、入居者からの賃料収入との差額で儲けを上げることができます。オーナーにとっては、賃料が若干低額でも空室リスクの心配もなく、事業リスクを回避することが可能となりますから、サブリース契約という仕組みそのものは、合理的な一面を有していると言えます。

【ところでサブリース契約の前に、契約の説明は十分なされているでしょうか？】

実際は、家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという場合もあれば、家賃収入を３０年間保証するなどと言われたなど、営業マンは家賃収入の保証を強調して契約にこぎつけていう現状が、今社会問題となって浮き上がってきました。
マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
つまり、不動産会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。
　ところが、サブリースの場合は、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。
営業では実際どんな説明が行われているのか。
実際には、家賃収入は下がらないと言い切るケースや、３０年間保証や、サブリースの管理会社が、他のどこかの会社に譲渡するようなことがあっても、同じ契約内容ですからご安心くださいなどとする契約書面まで提示して、契約が終了するや否や、すぐに他社に譲渡して、今までの契約は破棄されるという悪質なケースがあります。

 

 

サブリースの被害が深刻です。今日から予防とトラブルに巻き込まれた事後対策について書いていきます

⑴サブリース契約とは

サブリース契約とは、賃貸事業者（サブリース会社）が建物所有者（オーナー）から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者（入居者）に転貸する契約のことをいいます。
　サブリース約束で融資により購入、すぐに賃料の切り下げがはじまり、サブリース会社も事業譲渡がされるなどしてローン返済に行き詰まり、オーナーが破産することに。 こういった問題が近年増加してきました。ニュースでも耳にしたことがあるとおもいますが「かぼちゃの馬車」といったケースです。

　国土交通省土地・建設産業局不動産業課長から各業界団体の長あてに「サブリース事業に係る適切な業務の実施について」（国土動指第３ ３ 号平成２７年７月２９日）が、 さらに 国土交通省「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」（Ｈ２８．９）平成28年9月1日付で，国土交通省から「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」が公表されました。
建築請負型のサブリースについて，賃貸住宅の所有者に対し、借り上げ家賃の改定に関する事前説明を十分に 行わないままサブリース原契約（賃貸住宅を転貸するために締結するサブリース業者を賃借人とする賃貸借契約をいう。）を締結し、契約後の借り上げ家賃の減額をめぐってトラブルになる事例等が報道される等、サブリース業者による適切な業務の実施が改めて求められています。
　つづく