スルガ銀行　不正融資

２０１８年９月７日金曜日、スルガ銀行の不正融資問題をニュースでご覧になった方も多いはずです。不正融資問題に揺れるスルガ銀行の第三者委員会（委員長：中村直人弁護士）は調査報告書を公表。審査書類の改ざんや偽装に多くの行員が関与していたことを認定した上で、岡野光喜代表取締役会長（７日付で辞任）ら一部役員の善管注意義務違反を認定したとする内容が報道された。シェアハウスをめぐるスルガ銀行の不正融資問題は経営陣の総退陣に発展して結局今回は、新社長に就任したばかりの有国三知男（ありくに・みちお）氏（５２）らが記者会見に応じた。
報道によると、第三者委員会の調査結果は同行の企業体制を指摘し「無責任営業推進態勢」と断罪した。第三者委員会の調査結果を受けて、有国三知男（ありくに・みちお）新社長らは「真摯（しんし）に反省し、企業風土を変えなければならない」と信用回復への決意を述べたにとどまるだけのもので終わったという他はない。
　また社長就任の挨拶としての記者会見では「一連の問題が起きて以降、どうしてこうなったのか大いに反省している。役職員一同で新しいスルガ銀行をつくらなければならないという使命感を持って、社長を引き受けた」というのであるが、どうしてこうなったのか整理がつかないようであれば今後の展望はなく、単なる役員の穴埋めとしかいいようがない。
　巨額の不正融資が組織的だと認定され、新社長は「なぜこういうことが起きてしまったのか、重く受け止めなければいけない。一つは組織風土・企業文化が大きな要素だ。パワハラの話もある。不健全な企業文化の中で営業活動をするとこうなってしまう。職場環境を正常化させることから始めたい。企業文化としてはトップダウンが多かったので、決別しなければならない」などと、この期に及んで原因を暗にスルガ銀行の体質にあるとでもいうのか一番その原因を熟知している新社長の答弁だけに原因をすり替えるような発言であると思えた。一応は重く受け止めているとのことであるが、単に経営陣総退陣という事態を重く受け止めているだけのことではないかと感じた人は少なくないであろう。なぜならこれだけの重大な事件を引き起こしたのに、余裕すら感じられるのは、第三者委員会が「報告に上げない何か」が表に出ないからではないか。
　そもそも第三者委員会の報告書では、シェアハウスを含む個人の不動産関連投資等に特化した「パーソナル・バンク」への業績依存により、審査が機能しなかったとする調査結果であるが、こういったことは想定外であるはずがない。むしろ起こりうることとして監査機能を一番働かせなければならないところである。
　特にシェアハウス向け融資では、スルガの一部行員と不動産業者の担当者に癒着があったのも事実であれば、癒着に関与して行員と不動産業者の担当者の名前を公表すべきである。
　さらに当該不動産業者を取引停止にしても、その不動産業者の担当者が別法人を設立して、ほかの不動産業者へ転籍し、「姿形を変えてスルガ銀行の前に現れてくる、いたちごっこの様相を呈してしまった」と結論付けたのでは意味がない。
こうした状況は、「過大な業績目標の設定と達成のための過度なプレッシャー」が背景にあるとした点にこそ問題があるのであり、重要なことは、スルガ銀行の体質ではなく、意図して銀行と表に出てこない不動産会社のオナーの癒着を暴くところに焦点を向けるべきである。
スルガ銀行の営業目標は、現場の意見を聴取しないトップダウン方式で作成され、現場の実態が勘案されない営業ノルマになっていたというが、このような営業目標は巷にあることで、むしろスルガ銀行と表に出てこない不動産業者の代表者との取引が、スルガ銀行の体質にすり替えられているのではないのかが問題である。

サブリース契約　期間の定めのない借家契約

サブリース契約の落とし穴

今日は、サブリース契約に「賃貸契約に期間の定め」がない場合とある場合のない場合について「解約」だ可能かどうかについて考えましょう。

サブリース契約は、マンションオーナーとサブリース会社との間で建物賃貸借契約が成立していることで、借地借家法が適用されます。すると、サブリース会社は借地借家法により借主という立場で法律に守られることになります。

普通、アパートなどの場合、期間を定めて契約されますが、ときには当事者の都合などで、期間を定めないで契約される場合も多々あります。

期間の定めのない借家契約の場合はどうなるのでしょうか？

結論
借家人はいつでも解約の申し入れをすることができます（民法617条1項。これに反し、家主からの解約申し入れは、借地借家法27、28条の制約があります）。そして、借家人よりこの申し入れがあると、借家契約は3 ヶ月後に終了します（同条1項2号）。
サブリース契約において、オーナーにとっての入居者はサブリース会社ということになり、サブリース会社から中途解約を申し出る分には、入居者の権利として解約が認められ、オーナーからの解約申し入れは正当事由が認められなければ解約することができません。また、必ずと言っていいほど違約金設定が設けられています。（賃料の数か月分）サブリース契約を締結する際には、必ず契約書の条文をよく確認してください。

第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
1.当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れ
をすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入
れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　一年
二 　建物の賃貸借　三箇月
三 　動産及び貸席の賃貸借　一日


借地借家法27条
第27条（解約による建物賃貸借の終了）
1.建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2.前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

借地借家法28条
第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
1.建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

特定商取引法　　クーリング・オフ
 
 
最近目立つのは不動産業者によるサブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘です。
不動産サブリースに関するアパート建築請負契約は、不動産業者などが訪問して勧誘がなされるなど、訪問による勧誘や契約がなされることがあります。いわゆる訪問販売です。訪問販売は、事業者が消費者の自宅に訪問して、商品や権利の販売又は役務の提供を行う契約をする取引の事です。 キャッチセールス、アポイントメントセールスを含みます。
サブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘も、特定商取引法が適用されないか検討する価値があります。
 
特定商取引法は、事業者による違法・悪質な勧誘行為等を防止し、消費者の利益を守ることを目的とする法律です。 具体的には、訪問販売や通信販売、電話勧誘販売、業務提供誘引販売（「仕事を提供するので収入が得られる」という口実で消費者を誘引し、仕事に必要であるとして、商品等を売って金銭負担を負わせる取引のこと）等の消費者トラブルを生じやすい取引類型を対象に、事業者が守るべきルールと、クーリング・オフ等の消費者を守るルール等を定めています。訪問販売や電話勧誘販売など、問題の起こりやすい商法を規制する法律ですが、無条件で契約を解除できる「クーリング・オフ」を定めている法律でもあります。
住宅建設会社様の展示場や店舗で請負契約を締結する場合は、 訪問販売には該当しないためクーリング・オフの適用除外になります。訪問販売といっても、ホテルの一室であったり、レストランや取引銀網などは全て取引販売の対象になります。不動産業者の事務所と認められず、類似とも認められません。
 
特定商取引法の改正がなされ、建築請負契約も同法の対象です。同法は、「営業のためにもしくは営業として」契約する場合には適用されない、という規定もおいていますが、何もよく分からないままに、図面などを見せられて一棟目のアパートの建築契約を締結させられたなどの場合には、クーリング・オフできる可能性は十分あります。
 
また、同法は、虚偽の説明または、不当な勧誘をした業者を取り締まる規定も置いています。納得しないままの契約、または勧誘があったと思われたら、まずはクーリング・オフの申し入れをすることです。押し切られるようであれば迷わず不動産専門の弁護士か消費者庁に相談することです。

サブリース契約の賃料保証額とは
サブリース契約時の賃料保証額、つまりサブリース会社がオーナー様に毎月の支払いを約束する金額はどうやって決まるのか。

当然のこと、オナー様にとっては、サブリース会社が一括借り上げるわけですから煩わしいて管理の手間もないなどと考え、その保証額はサブリース会社が査定した賃料相場（査定賃料）の85％～95％程度を家賃保証額と提示されたときでも「多少、相場より安くても毎月保証されるから安心だ」などと合意します。
しかし査定賃料とはどういう基準で決まるのでしょうか。
　この家賃保証金額の前提となる査定家賃は、周辺の成約相場からみてサブリース会社が「確実に入居させられる。」と判断した水準です。すると当然に通常相場以下で設定される場合が一般的であります。
すると、オーナー様にとって、収入（賃料）を抑えられてしまうという意味では、査定家賃の算出が正しいのかどうかを確かめる必要があります。また礼金などの収入や敷金などの運用益が見込めなくなるという点も考慮すべきです。
不動産をご所有される投資家・オーナー様におかれましては、サブリース会社から提示される査定家賃が、周辺の賃料相場からして適正な価格なのかどうかについて、その算出根拠について正しいといえるかどうかを注意深くご確認されることが、まずはサブリース契約の第一歩の注意点です。修繕費は年数が経つほどかかってきます。賃料は建てたときのスタート時点で、周辺のアパートには空き室がないのか、相場賃料はいくらなのかを自分の目で確かめてることが大事です。

サブリース会社からサブリース契約中途解除の申し入れを受けた場合のリスクを考える
    普通建物賃貸借契約の場合、「３０年間保証」または「最長で３５年間保証」などとうたってあってとしても、民法上、無効であるため、減額請求同様に入居者（サブリース会社）の中途解約は法律で認められた入居者の権利になります。

    つまりサブリース会社から、中途解約されるリスクを抑えるためには、契約書を契約期間中は中途解約できない旨の条文を盛り込んだ「定期借家契約」とする必要があります。なおその場合は、賃料の見直しが行えない旨を記載した条文も挿入するといいでしょう。しかし、この条文を盛り込んだとしても、サブリース会社が倒産したり、行方不明になる場合もあります。リスクがなくなるわけではありません。

 

サブリース契約の減額請求リスク

 

大手不動産会社とのサブリース契約であっても、回避できないリスクの代表例が、サブリース代金の減額請求です。

最高裁では「たとえサブリース契約であっても、それが普通建物賃貸借契約である限りは、借地借家法32条1項の賃料減額請求（強行規定）が可能だ」と判示しています。つまり、家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合に、契約条件にかかわらず賃貸人と賃借人の双方で家賃保証金額の増減を請求する権利を認めているということです。

約条件に拘わらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。私法上にどのような記載がなされていてもその条文が民法上無効であれば、その条文は当然に無効となります。

 

サブリースの大手不動産会社が作成したパンフレットや提案書などに「賃料は10年間見直しなしの据え置き」などと記載されているのがあります。しかし相手が大手の不動産会社だからといって記載内容をうのみにしてしまって契約したために、後になって賃料減額になり訴訟になっているケースもあります。

なお賃料減額も中途解約もできない条文の定期借家契約を作成し、契約の締結を行えば契約期間中の減額請求リスクについては低減する事が可能です。

任意売却 サブリース被害から追い込まれたアパートの売却

任意売却

サブリース会社からの一括借り上げで安心していた賃料保証が崩れると、次に浮上する問題が融資を受けて建てたアパートの返済です。あてにしていた賃料がサブリース会社からの減額請求により一方的に下げられた場合、賃料より融資先への返済金が多いと、オーナーは否が応でもアパートを手放さなければならない状態に追い込まれます。
それでもアパートが高値で売却できればいいのですが、抵当権がついていると誰も買ってくれません。
この「抵当権」対策の売却方法が任意売却なのです。

任意売却とは、自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできないという状況のように、住宅ローンを滞納した場合の解決方法です。

任意売却により、借入先の金融機関と話し合いのうえ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。

 

　任意売却は、通常の不動産売却と違い、債権者（お借入れの金融機関）や役所の同意を必要とします。

当然のことながら、借金が残っていて自分のもののようですが返済ができないため融資を受けた金融業者と相談しする必要があります。また滞納している税金について話し合いをして、登記簿謄本の「抵当権」や「差押」を抹消してもらう必要があるからです。

　このような場合、任意売却について相談してくれる専門家弁護士がいると安心ですね。そうすることで、債権者や役所に対して話し合いを行い、引越し費用の配分や差し押さえの解除について調整することが可能になります。

 

金融機関は抵当権を設定した不動産から少しでもお金を回収しようとします。この抵当権とは、その不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利のことです

　　マイホームを購入するときに多くの人が利用する住宅ローン。この住宅ローンは、低金利で長期間の設定であるものの、金額は大いので、貸す側としては、環境の変化等により、万が一返済してもらえないような事態に備え、不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利を、不動産に設定します。

 

 

1　家の売却にはなぜ抵当権が邪魔になるのか

通常、不動産を売却する場合には、抵当権をはずす必要があります

抵当権が残っていると、前の所有者の住宅ローンが残っており、「住宅ローンが返済されなければ、競売にしますよ」という金融機関の権利も残っていることを意味するため、抵当権がついたままの不動産を購入する人がいないからです。（購入できない訳ではありません。）

　つまり、抵当権が残っている（前の所有者の住宅ローンが残っている）不動産を購入した場合、前の所有者が住宅ローンを滞納したら、新しい所有者は自分の意志に関係なく競売になってしまい家を失う羽目になるのです。そのような大きなリスクを背負って不動産を購入する人はいないため、売却するときには抵当権をはずす（抹消する）必要があるのです。

 

2　抵当権をはずすにはどうするか

抵当権をはずすためには、住宅ローンをすべて返済しなければなりません。たとえ家が売れたとしても借金が残ると抵当権はついたまま。これでは売れませんよね。

　そこで、任意売却は、住宅ローンをすべて返済できなくとも抵当権をはずしてもらえる方法として登場します。

　住宅ローンの残額と売却代金の差額を現金で準備し、住宅ローンをすべて返済することで抵当権をはずせますが現実的ではありません。住宅ローンの月々の返済が困難な状況で家の売却を希望しているのに、別途のお金の工面は不可能に近いものがあります。

　そこで、金融機関は、住宅ローンの返済が困難な方を対象に、住宅ローンが残っていても家を売却する「任意売却」を認めているのです。これなら家は売却できますよね。

　金融機関側としても、住宅ローンの滞納が続いて返済の見込みがなくなると、競売か任意売却で住宅ローンを回収するしかありません。金融機関にとっても売主にとっても、少しでも多くの回収を望むのであれば任意売却は、競売と比較すると回収額が多くなるので双方にメリットがあるわけです。

 

 

 

サブリースのデメリットは　賃料減額

サブリース契約のチェックポイントは、以下の５つ！①契約期間
②契約賃料
③更新
④免責期間（総所得を計算するときに計算に使われます）
⑤原状回復費用

賃料減額はどうして起きるのかについて、それは理由があるのです。

 　収支が安定しているのは、最初の２４ヶ月間だけです。たいていは契約期間はほとんどの場合が２年毎の更新です。
それは次の理由からです
　サブリース契約の総所得（借り上げ家賃×契約期間２４か月）≦実際の家賃収入×契約期間２４か月
つまり２４か月くらいで、サブリース契約の総所得が実際の家賃収入の総所得より少なくなるからです。

そうすると、サブリース契約を更新するたびに、収入が低くなっていきます。サブリースをしている会社の指示通りのメンテナンスをしないと、契約解除されます(長期修繕計画を予算化などとうたっています）

サブリース契約のメリット　

サブリース契約のメリットは

1、   わずらわしい管理が不要（全部サブリース会社がやってくれる）

2、   長期に渡って一定の家賃収入が保証される（空き室も気にしなくていい）

アパート経営を考えると「どんな入居者が入るのかな？」入居者から家賃が入ってこなければ、取り立てるのも嫌な仕事だな｝とか、そういった煩わしさがないとすると魅力です。またアパート投資は定年になった方の副収入であったり、サラリーマンであれば、会社勤めが忙しくて、アパートの管理なんかにかかわっていられないというのが本音でしょう。こういった本音を解消してくれるのがサブリース会社の「一括借り上げ」の契約です。この通りであれば申し分ないように思われます。
　しかし近年サブリース会社でも一部の悪質なサブリース会社（管理会社）が引き起こした「かぼちゃの馬車」のような事件で、サブリース賃料が一方的に減額されるといった被害がもんだになり、ニュースなどで耳にした方が多いと思います。また特番でもクローズアップされてサブリース被害をの実態を放映していました。このような事情があって、「サブリース」や「家賃保証」といった言葉のイメージが低下してしまい、アパート経営者にとってサブリース契約の不安を掻き立られるのも無理からぬことです。

金融機関からお金を融資してもらう条件にがサブリース契約が

悪いイメージが表面に出てしまっていますが、本来「サブリース」というものが違法でもなく、危険が潜むというだけで悪いと一概に決めつけてしまうのは間違いです。確かにスルガ銀行などの安易な融資にサブリース問題が絡んでいましたが、最近では、銀行などの金融機関が融資する際に、サブリース契約の導入を条件とするところが目立っているのも実態です。これは不動産事業そのものがリスクを抱える投資事業だからです。そのリスクを回避する手段のひとつとしてサブリース会社の家賃保証があると判断されているからです。

サブリース契約書の注意点

　固定賃料保証ではなく賃料見直しの条項が？

契約の重要性は、誰もがわかっている。注意深く説明を聞いて契約をしたつもりでも、問題がでてきます。サブリース契約書はサブリース会社が作成し、オーナーがサインするというもの。落とし穴はないのでしょうか？

アパートやマンションを借りると、更新時に家賃見直しがある場合があります。経験されている方も多いかと思います。この見直しという条項は、アパートのオーナーがサブリース会社と契約するときのサブリース契約にもみられます。
アパート経営者が入居者と直接契約をして管理しているケースでは、空き室が目立つと賃料を下げても入居者を募集するというのはよくあることです。アパート経営の難しさは入居者が出ていってしまったとき、次の入居者が決まらないような場合は本当にこまります。深刻な悩みを引き起こすのが、銀行から融資を受けてマンションやアパートを建ててしまった場合です。銀行への毎月の返済が追いつかず、収入もないといった状態に追い込まれるからです。お金があると思っている資産家が、自己破産をしたケースは、一時期のバブルの崩壊のときに起きた現象です。
近年のサブリース契約では、固定賃料保証ではなく、更新時に賃料見直しを求めるといった内容が一般的になっています。例えば一定期間（例えば５年とか１０年とか）経過後に賃料の見直しがあり、その後２年ごととかに賃料の見直しがあるような内容です。

銀行から融資を受けた際の契約では、毎月の返済額が決められていますが、返済額を上回る賃料収入であればいいのですが、それを下回る賃料収入のリスクがアパート経営を困難にさせます。一括で借り上げてくれるサブリース会社が賃料を減額してきた場合はどうするのか、その担保ををどうするのかが問題です

　新築当初は賃貸が付き易いのでよいのですが、部屋も老朽化してくると修繕費もばかになりません。新築で機能的な部屋のうちは入居者の不満もなくいいのですが、老朽化に伴い空き室が目立つようになると収益性が低下してくるので、サブリース会社（管理会社）はオーナーに対して大幅な賃料減額をもとめてきます。、減額に応じなければ契約解除、あげくの果てには入居者全員を他の物件に転居させるといったケースもあるといいます。最近法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、とてもお気の毒な事件を受けました。まさにサブリース被害です。サブリース契約をして１億円相当の投資でアパートのオーナーになった途端、サブリース会社は行方不明になり、アパートと土地は売却するにも評価額が１千万円程度ですから、詐欺にあったようなものです。オーナーにとっては、アパートを建てる時に提示された収支計画で安心安全のはずが、一瞬にして想定外のことが現実に起きています。

 

サブリース会社の勧誘に注意

CMでも有名な大手管理会社なら安心か？

　相続対策のご相談で、よくあるのがアパート経営。

ですが、実際にアパートを建ててしまってから、こんなはずでは無なかったという問題が近年急増しています。
　テレビCMも頻繁に流れている大手管理会社の多くは、サブリースを事業を柱にしています。その多くは建築提携型とよばれる手法です。オーナーに対しアパートの建築を勧誘する際に「一括借り上げをして３０年間家賃を保証するので管理の手間もかからない」「安心安全な資産運用」などをセールストークに、アパート建築とサブリース契約を二つ一緒に受注するケースです。こういった大手アパート建築会社は、「35年一括借り上げ」と唱ってCMにも出ているので、一見安心するのですが実際は、当初の賃料がずっと継続されるわけではありません。
　　

サブリース被害対策法律事務所: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不...

サブリース被害対策法律事務所: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】 法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不...: 【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】 法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不動産のエキスパートをさらに国土交通大学校で養成している本格的不動産の専門弁護士が対応しています。またサブリース業者から賃料の減額をされて、銀行からの借り入れの返済が窮して...

【サブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】

法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、全国の不動産のエキスパートをさらに国土交通大学校で養成している本格的不動産の専門弁護士が対応しています。またサブリース業者から賃料の減額をされて、銀行からの借り入れの返済が窮している方に対して、借金整理に経験豊富な弁護士が不動産トラブルと連動して対応しています。

 １　賃料減額請求の対応
アパート経営のオーナーになって、「一括借り上げ」の契約をしたサブリース事業者側から、理不尽な賃料減額請求を受けた事案・サブリース事業者が突然別な会社になってしまい（譲渡）、賃料が減額された事案・サブリース事業者の突然の倒産などの対応。

２　サブリース業者からの解除事案への対応
　サブリース業者から、理不尽な契約解除を受けた事案（譲渡を含める）に対し、解除の無効確認（賃料請求）、損害賠償請求など。

３　サブリース契約後のトラブル・サブリース事業者からの不当な請求の対応
　サブリース契約を前提とするアパートの建築請負契約をした場合、後日、これを取りやめたいと思って申し込んだところ、業者から、図面作成費用・手数料などと称して、不当な請求を受けることがあります。この様な請求への支払い拒絶、既払金の返還請求など。

４　サブリース事業者を排除したいと思っているアパート経営者の対応
　サブリース契約の解除の申し込などの交渉。入居者との新たな契約などの対応。

【法律事務所ロイヤーズロイヤーズがサブリース被害対策として取り組んでいる具体的な事例】

 １　賃料減額請求に対処する
アパート経営のオーナーになって、「一括借り上げ」の契約をしたサブリース事業者側から、理不尽な賃料減額請求を受けた事案・サブリース事業者が突然別な会社になってしまい（譲渡）、賃料が減額された事案・サブリース事業者の突然の倒産などの対応。

２　サブリース業者からの解除事案への対応
　サブリース業者から、理不尽な契約解除を受けた事案（譲渡を含める）に対し、解除の無効確認（賃料請求）、損害賠償請求など。

３　サブリース契約をしてしまった後からの解除をめぐるトラブル・サブリース事業者からの不当な請求の対応
　サブリース契約を前提とするアパートの建築請負契約をした場合、後日、これを取りやめたいと思って申し込んだところ、業者から、図面作成費用・手数料などと称して、不当な請求を受けることがあります。この様な請求への支払い拒絶、既払金の返還請求など。

4　サブリース事業者を排除したいと思っているアパート経営者の対応
　サブリース契約の解除の申し込などの交渉。入居者との新たな契約などの対応。
 

サブリースに関する登録制度の主なルールを事前にチェック

【Ｑ】アパート経営は入居者の管理が大変です。その煩わしさを解消してくれる「一括借り上げ」とはどういったリスクがあるのでしょうか？

【Ａ】たしかに、「一括借り上げ」してくれて、毎月決まった賃料が入ってくるのであれば、そんないいことはないと思うものです。「入居者がいなくても家賃収入が保証されるのであれば損はないはず」と思う人が多いかもしれませんが、一括借り上げしてくれる会社（サブリース会）と契約し後になって賃料を減額されたということが実際に起こりうるのです。

　サブリースに関する登録制度の主なルールを事前にチェックすることが肝要です。
⑴重要事項の説明
サブリース契約の契約前に、将来の賃料の変動の条件等の重用事項の説明を行い、書面を交付します。重要事項の説明は、一定の実務経験者当が行うことになっています。重要な部分は「契約書」に将来の賃料の変動の条件の記載等が、どのような記載になっているか、重要事項の説明と相違はないか、また抜けてないかを確認することです。わから明確でなければ契約しないと決めて、その場で署名をしたり判をついたりしないことです。

サブリース契約　その2

 

 

サブリース契約といっても、いろいろなケースがあり、代表的なものは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げて、入居者から賃料を収入し、オーナーに対しては固定賃料の支払を保証するといったケースです。　　　　通常の賃貸経営では、オーナーが入居者と直接貸借契約を取り交わします。しかし、サブリース契約では、サブリース会社が一括借上を行いまから、オーナーは賃貸管理の煩わしさなく、空室の有無にかかわらず一定の賃料収入を期待できる、まさにうまい話です。他方、サブリース会社としても、オーナーに対する賃料額よりも有利な条件で客付けができれば、入居者からの賃料収入との差額で儲けを上げることができます。オーナーにとっては、賃料が若干低額でも空室リスクの心配もなく、事業リスクを回避することが可能となりますから、サブリース契約という仕組みそのものは、合理的な一面を有していると言えます。

【ところでサブリース契約の前に、契約の説明は十分なされているでしょうか？】

実際は、家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという場合もあれば、家賃収入を３０年間保証するなどと言われたなど、営業マンは家賃収入の保証を強調して契約にこぎつけていう現状が、今社会問題となって浮き上がってきました。
マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
つまり、不動産会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。
　ところが、サブリースの場合は、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。
営業では実際どんな説明が行われているのか。
実際には、家賃収入は下がらないと言い切るケースや、３０年間保証や、サブリースの管理会社が、他のどこかの会社に譲渡するようなことがあっても、同じ契約内容ですからご安心くださいなどとする契約書面まで提示して、契約が終了するや否や、すぐに他社に譲渡して、今までの契約は破棄されるという悪質なケースがあります。

 

 

サブリースの被害が深刻です。今日から予防とトラブルに巻き込まれた事後対策について書いていきます

⑴サブリース契約とは

サブリース契約とは、賃貸事業者（サブリース会社）が建物所有者（オーナー）から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者（入居者）に転貸する契約のことをいいます。
　サブリース約束で融資により購入、すぐに賃料の切り下げがはじまり、サブリース会社も事業譲渡がされるなどしてローン返済に行き詰まり、オーナーが破産することに。 こういった問題が近年増加してきました。ニュースでも耳にしたことがあるとおもいますが「かぼちゃの馬車」といったケースです。

　国土交通省土地・建設産業局不動産業課長から各業界団体の長あてに「サブリース事業に係る適切な業務の実施について」（国土動指第３ ３ 号平成２７年７月２９日）が、 さらに 国土交通省「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」（Ｈ２８．９）平成28年9月1日付で，国土交通省から「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」が公表されました。
建築請負型のサブリースについて，賃貸住宅の所有者に対し、借り上げ家賃の改定に関する事前説明を十分に 行わないままサブリース原契約（賃貸住宅を転貸するために締結するサブリース業者を賃借人とする賃貸借契約をいう。）を締結し、契約後の借り上げ家賃の減額をめぐってトラブルになる事例等が報道される等、サブリース業者による適切な業務の実施が改めて求められています。
　つづく

 

ショッピングの支払い方法は心持に影響する？

カードを持っていると、確かに安心感があります。何かあってもカードがあれば、今ここに現金がなくても、後から払えばいいと思うからです。
　心理的に現金で支払う感覚と、カードで決算する場合と、心理としてどう違うでしょうか？
　それは人それぞれでしょうが、私の場合はいまだにカード支払いに現金払いとは違ってすっきりした気持ちがありません。
　仮に欲しくて欲しくてたまらない物があったとしましょう。現金で支払う場合は、思い切ってお金を出しても、そのぶん懐が寂しくなりますが、また頑張って働こうと思ってうれしさ100％です。
　でも、それをカードで支払うとなると、翌月決算一括払いでも、なんとなく翌月にお金が引き落ちるという思いが、頭のどこかに残ります。こんな感じ私だけでしょうか？
soudan＠6161.jp

リボ払い（リボルビング）：クレジットカードの支払い方法の一。
これは、５万円の買い物をした時に支払日に５万円を払うのではなく、例えば５回に分けて１万円を５か月月にわたってお支払いする方法です。
月々の支払いが少なくなるので非常に楽でありがたいと思うところに落とし穴があります。

 

 

 リボ払いは借金地獄の入り口

リボ払いと言っても今は昔と違って返済額も自分で設定できるなんて、いいですよね。お金がないときに助かります。

ところがそれは一括で、次の返済に完済すれば安全圏内でしょうが、返済額を下げて「ホットしている」と、「また買っちゃった」と言うことになり、完済を先延ばしにした場合は、借金が膨らみ続ける危険があるのです。

考えてもみましょう。リボ払いなんて言っても15％前後の高い利息がプラスされるのですから、借金は増え続けます。

 この状態では、いつまでたっても借金がついてきて離れません。借金を背負って生きなければならない危険な玄関口がリボ払いなのです。つまりリボ払いで毎月の返済額を下げて、そこでまた買い物をするとどうなるでしょうか？

つまりリボ払いで毎月の返済額を下げて、そこでまた買い物をした場合、仮に今月１０万円のバックを買い、今月のお給料で５万円を返済、来月になって５万円を支払って完済できるところ、返済額を３万円にして、また５万円のショッピングをしたとします。このような状態が繰り返されるから借金 は増え続けるのです。

ちなみに５０万円借りたとします。金利15％で毎月１万円を返済したとします。６年と８か月目で完済がやってきます。全部で８０万６８４０円支払うことになっています。

同額の５０万円を借りたとして、同金利15％」で、返済額を３，０００円だけ少なくした場合、毎月７，０００円を返済していきます。１５年と８か月後に完済する日がやってきます。この人は１３２万８９１円を支払って借金がなくなります（完済）。

仮にこの人が５０万円でバックを買ったと思っても、実際にはバックは年々古くなり価値は下がっていきます。それなのに、５０万円のバックがぼろぼろになったとき、この人は１５年と８か月後に１３２万８９１円をこのバックに投資して自分のものにするのです。バックの実際の価値が５０万円からゼロ円になっていくのに、この人は、下落するバックに１３２万８９１円をつぎ込み、このような状態が重なると、負の連鎖です。

こうして借金漬け状態が生み出されるのです。金利だけの支払いでは元金が減っていかないだけですが、金利も払えてない状態になった場合、借金はいきなり増殖しだすのです・。

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